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索引号: 113301047823990861/2020-48377 公开方式: 主动公开
文号: 江政办发〔2020〕34号 公开日期: 2020-10-10
发布单位: 区政府办 主题分类: 土地
有效性: 有效 规范性文件编号: AJGD01-2020-0004
关联类型: 政策解读 图片解读 意见征集采纳
杭州市江干区人民政府办公室关于印发江干区村级留用地管理办法的通知

杭州市江干区人民政府办公室文件


江政办发〔2020〕34号



杭州市江干区人民政府办公室

关于印发江干区村级留用地管理办法的通知

 

各街道办事处,区政府各部门、直属单位:

《江干区村级留用地管理办法》已经区政府同意,现印发给你们,请遵照执行。


杭州市江干区人民政府办公室

2020年9月30日

 

 

江干区村级留用地管理办法

第一条 目的依据

为了进一步落实《杭州市人民政府关于印发杭州市区村级留用地管理办法(试行)的通知》(杭政函〔2014〕35号)文件精神,规范我区留用地管理,优化产业布局,提高产业定位,防范资金风险,促进村级留用地项目健康有序发展,切实保障村级集体经济组织利益,结合我区实际情况,特制定本办法。

第二条 适用范围

本意见适用于江干区范围内村级留用地管理。

第三条 指标管理

江干规划资源分局以村级集体经济组织为单位汇总留用地指标核发、预支、调剂及使用等情况并建卡造册,实行动态管理,每季度报区村级留用地管理领导小组办公室(以下简称区留用地办)备案,每年与街道或钱塘智慧城管委会(以下简称街道(管委会))核对指标。

第四条 产业定位

区发展经信局制定全区留用地发展计划,引领全区留用地产业定位符合全区产业发展导向。村级集体经济组织不得招引《杭州市产业发展导向目录与空间布局指引》禁止(淘汰)类的产业类型。

留用地项目建成后,为保持前后产业一致性及延续性,鼓励街道或区属国有企业对村级集体经济组织自持物业或整体物业进行整体返租,统一招商管理,形成产业集聚效应。街道属地和区投促局(楼宇办)对自主运营的留用地项目加强业态管理,力求品质优良、租税联动。

第五条 开发项目计划管理

围绕项目中心制,区发改经信局每年梳理全区留用地项目出让、前期、开工、续建和竣工计划,加强年度留用地项目管理。江干规划资源分局会同区农居建管中心、各街道(管委会)编制经营性用地出让、收储、做地计划,在11月30前提交区村级留用地管理领导小组(以下简称区留用地领导小组)审议,并作为下一年度实施的依据。各街道应梳理辖区内留用地项目的农转用报批、规划条件论证和土地做地收储情况,落实单位尽早开展留用地项目的前期基础工作,为后续开发时序提供保障。对合作开发的留用地项目应对接区农居建管中心,落实做地计划,按做地程序开展各项报批工作;对自主开发的留用地项目,各村级集体经济组织应围绕农转用报批在属地街道的指导下,按基本建设程序报批。

第六条 项目开发流程

区内所有留用地项目的开发建设,按照村级集体经济组织提出申请、街道(管委会)集体研究审核、区留用地办组织审核、区留用地领导小组会议或区委财经委员会审核后方可按规定程序进行实施。

1.村级集体经济组织提出开发申请。村级集体经济组织班子集体决定开发模式后,召开村民(或社员、股民)大会或者村民(或社员、股民)代表大会,经村民(或社员、股民)会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民(或社员、股民)代表表决通过,明确开发模式以及产业定位,提出可行性研究方案,向街道(管委会)提交书面开发申请。

2.街道(管委会)集体研究初步论证。街道(管委会)召开班子会议对方案进行集体研究,出具会议纪要,由主要负责人在相关表格上签署意见后报区留用地办。

3.区留用地办组织开展产业论证。区留用地办召集相关区级部门和属地街道对方案进行产业论证,出具审核意见。论证重点为:资金来源、产业定位、开发模式、合作开发意向单位的评价(行业地位、过往业绩、公司实力等)。

4.区留用地领导小组或区委财经委员会研究。通过区留用地办论证后,将项目提交区留用地领导小组或区委财经委研究审核。

经以上流程后,启动项目审批程序及后期手续办理。

项目建成后各村级集体经济组织将项目后期的运营管理方案,经上述流程批准同意后,按《江干区村社集体产权交易管理实施办法》相关规定操作。

第七条 开发模式

留用地开发模式有自主开发、合作开发、统筹开发和指标置换物业等。

1.自主开发

村级集体经济组织具备一定自主开发能力时可提出自主开发申请,经本办法第六条规定的程序审核后,在具备土地出让条件后,按规定程序办理土地协议出让手续。

2.合作开发

合作开发的留用地项目,村级集体经济组织所占股份及所得房产不少于总建筑面积(不含物业用房面积)51%的房产和地下空间51%的建筑面积,不得分割转让与销售。

合作开发鼓励自主选择区级国有单位参与。按照“谁做地、谁开发、谁参与”的原则,鼓励城建开发公司、中宸公司、钱塘智慧城等区级国有单位主动谋划做地开发区域的留用地指标落地、规划落地和项目落地。非区级国有单位开发做地的区域,由所在村级集体经济组织在争取指标落地和规划落地的基础上,鼓励其主动对接各区级国有单位参与合作开发,或提出申请后由区政府指定区级国有单位参与。

经区政府同意对外合作开发的项目,意向合作方比选流程如下:

在土地出让条件成熟后,村级集体经济组织尽早对外发布(市级以上报刊和网站)招商信息公告,招商公告明确提出公司规模、项目业态、合作条件等事项,招商期原则上不少于10天。报名意向合作方应在公告约定时间内参加方案比选,初选合作企业应经过属地街道审核把关并出具考察推荐意见,参与比选的意向合作方原则上不少于3家。必要时可引入企业评级,评级得分情况作为最后决策的重要参考依据。同等条件下优先考虑具有成功开发留用地项目经验的单位。

意向合作方比选流程结束后,审查符合条件的合作企业需村民(或社员、股民)大会或者村民(或社员、股民)代表大会2/3以上股民代表表决通过后签订正式合作协议,按程序办理土地公开出让手续。项目合作协议签订时须明确项目建成后,办理不动产证涉及税费的承担比例,便于后期更好地析产,办理不动产证。

3.统筹开发

统筹开发是指将多家村级集体经济组织的留用地指标进行整合,选址规划调整在相对集中的区域进行开发。分为统筹自主开发和统筹合作开发。区政府或街道(管委会)认为需要统筹开发的指标,由江干规划资源分局协助做好留用地块规划调整等相关工作,街道(管委会)作为统筹主体,领衔各村级集体经济组织联合提出统筹开发申请。

统筹自主开发,由多家村级集体经济组织联合自主开发建设,成立项目公司,并以项目公司名义办理协议出让手续。项目建成后各村级集体经济组织按合作比例进行析产后取得相应物业,可独立办理不动产确权登记。

统筹合作开发,由多家村级集体经济组织联合对外合作开发建设,村级集体经济组织占项目公司的股份比例不得低于51%,并按本办法有关程序进行土地公开出让。项目建成后,村级集体经济组织总计应持有不低于总建筑面积(不含物业用房)51%的房产和地下空间51%的建筑面积,且不得分割转让和销售。联合的村级集体经济组织可按其在项目公司中所占股权比例进行析产,并独立办理不动产权登记手续。

统筹开发的留用地项目在经本办法第六条规定的程序批准后,启动土地出让手续。

4.指标收购及置换房产

对尚未落地或无法落地的留用地指标,经本办法第六条规定的程序批准后,可由区政府按照年度收购计划进行货币化收购,收购价格由区政府委托有资质的评估机构按现有规划条件的土地市场评估价,扣除做地机构垫付的相关费用后与被收购指标村协商确定。由区财政将资金一次性拨付至街道留用地监管账户,该资金只限于购买不动产。该村级集体经济组织凭不动产购置合同申请资金,支付资金时必须严格按相关规定以对公转账形式操作。如资金不足于支付购买不动产时,在村级集体经济组织将不足部分打入监管账户后,方可启动支付程序。被收购的留用地指标归区政府统筹使用。积极鼓励经济相对薄弱村采取该种模式消薄。已规划布点的留用地指标,由村级集体经济组织提供留用地指标和土地后,按照上述办法进行操作。

第八条 合作开发公开招标条件设置

村级集体经济组织在进行留用地块公开招标时,区发改经信局、区财政局和江干规划资源分局共同协助指导村级集体经济组织设置出让条件,特别是对非村级集体经济组织持有部分的物业和房产,设置的条件为预期租金、平方税收、营业收入等重要经济指标,具体指标可参照周边同类业态或由街道(管委会)制定。

第九条 资金留存

为保障留用地项目建设进度、顺利竣工和投入使用,建立资金监管(资金留存)制度。各街道(管委会)在区财政局的指导下,涉及留用地资金在已设立的建设类专户(留用地监管专户)中专项核算。留用地项目土地出让的收入,由区财政局全额核拨到街道(管委会)的监管专户,各街道(管委会)负责资金全流程核拨、动用和监管,资金动用按照“三重一大”有关规定,由项目所在村级集体经济组织班子会议集体研究讨论后方可动用。

为缓解资金压力,允许项目公司在监管专户留足不少于土地返还金35%额度用于项目初期开发建设的基础上,将暂缓使用的部分土地返还金,暂时用于项目公司其他业务发展。

第十条 项目审批

区各相关部门须为留用地项目尽早开工、顺利建设、规范管理提供必要保障。项目审批部门须为留用地项目开辟绿色审批通道,支持容缺预审、模拟审批,特别是合作开发项目,要求项目拿地即开工。合作开发的项目,在前期审定设计方案时,必须充分考虑合作双方(各方)所占股权易于分割和股权份额相对应的物业相对集中的因素,村级集体经济组织必须出具设计方案中双方(各方)物业确认意见,便于项目竣工验收后办理析产,维护自身权益不受损害。

第十一条 项目管理

除自主开发的项目外,留用地开发建设需成立项目公司,村级集体经济组织与合作方组建项目公司联合开发的,项目公司的董事长、财务负责人必须由村级集体经济组织派驻担任;如合作方为国有建设单位,经协商一致,可由国有建设单位派驻。派驻人员须有一定的相关管理经验或聘请专业经理人,并建立健全公司管理制度、财务管理制度、重大事项集体决策、内控审计、公章使用等制度,形成“每一笔资金支出董事长都同意、财务负责人都知晓,每一项重要事项都经过集体研究决定通过再执行”的制度运行体系。

项目自土地出让后,所在村级集体经济组织,应将项目开发计划、月度形象进度、运营收益等情况,每月报所在街道(管委会),汇总后报区留用地办。项目进度每月在村级集体经济组织公开栏等场合进行公示,每半年向村民(或社员、股民)大会或代表会议通报项目进度情况。各村级集体经济组织可视情成立村民(或社员、股民)工程项目推进监督小组,扩大群众参与度、项目透明度。

第十二条 项目抵押贷款

留用地不得用于除本留用地项目以外的其他经济实体的抵押和担保。其中合作开发项目原则不予抵押,确因合作建设需要实施抵押贷款的,必须在村级集体经济组织范围内进行公告,并按有关规定程序报区政府审查批准。

抵押额度以项目地块面积的49%评估价为上限,且合作方公司需出具反担保的承诺书、资金使用及还款计划,抵押资金必须全部用于本项目建设。

第十三条 项目预售制度

以招拍挂方式公开出让的合作开发留用地项目,村(社)应分别持有不低于地上总建筑面积(不含物业用房面积)51%的房产和地下空间51%的建筑面积,且不得分割转让和销售。合作方所持有的房产在项目主体形象结顶后,可以按照规划批建的最小产权单元进行预售,预售许可范围仅限于不超过44%的可转让部分(49%合作方持有部分扣除不低于项目预测绘地上建筑面积的5%)。留用地项目预售经本办法第六条规定的程序批准后,由项目公司提出书面申请,填写《江干区留用地项目转让申请表》,按照留用地审查报批事项程序要求进行报批。

第十四条 统一财务处理

在留用地项目开发、建设、运行过程中,村级集体经济组织需加强会计核算管理,统一科目设置、账务处理。在留用地资源变资产(资金)时,应将其计入资本,在“公积公益金”科目核算;在建设过程中,应根据项目建设进度核拨工程建设资金,在“在建工程”科目核算;在项目建成后转入“固定资产”科目;在项目投入使用时,做好招租出租工作,其收入纳入“经营收入—房屋出租收入”科目核算。账务处理时应设置“10%留用地”的二级或三级明细科目。

第十五条 审计监督巡查制度

建立项目内部审核制度,由各街道(管委会)定期组织对项目公司进行财务、工程审计。在项目完成竣工验收后,督促项目公司在规定时限内完成工程财务决算,以及督促开展项目析产和不动产证的办理工作。各街道(管委会)将留用地项目管理纳入对村级集体经济组织的年度考核,并与年度报酬相挂钩。

区审计部门和区发改经信局根据工作职责,每年对各街道(管委会)的留用地项目进行审计检查,对项目前期立项备案、开发建设到最终建成运营的每个程序和过程进行监督,对发现不合理、不合规的情况予以反馈并督促纠正。

第十六条 组织保障

区级层面成立由区长担任组长,分管副区长担任副组长,由区政府办、区发改经信局、江干规划资源分局、区住建局、区商务局、区市场监管局、区财政局、区投促局、区农居建管中心等部门组成的留用地领导小组,组员单位各司其职,尽职履责,为各宗留用地项目健康有序规范开发建设管理提供必要的条件和保障。领导小组下设办公室,办公室设在区发改经信局。

各街道(管委会)相应成立留用地领导小组,下设办公室,明确科室条线和专人负责留用地的审批、管理和监督,以及项目建成后的监管。

第十七条 附则

本管理办法自2020年10月31日起施行。原《杭州市江干区人民政府办公室关于印发〈关于加强江干区村级留用地项目管理的若干意见》(江政办发〔2015〕21号)与本管理办法不一致的,以本办法为准。

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